中國房地產業起步於上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了。作為業內人士，我幾乎目睹和參與了這壹行業發展的全過程，對其發展的大脈絡有些觀察和思考，現予階段性總結並呈上，以期與大家分享。
在25年的長期發展之後，中國的房地產業從起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨於理性和成熟。這壹過程又壹次印證了發達國家已經總結出的壹條規律——當壹個國家的人均GDP達到800~1000美元時，房地產業開始起步；達到3000美元時，行業發展開始加速；達到7000美元左右時，行業進入穩定增長期；達到12000~13000美元時，行業發展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經接近7000美元，與發達國家總結出的規律完全契合。
再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，行業的發展也將從頂峰開始回落。可是，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現70%的城鎮化目標，還需要大約20年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15~20年內，仍有持續的增長空間。
當下：
細分時代已經到來
25年後的今天，中國房地產行業進入穩定增長期後，發展現狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現在以下幾個方面。
1.市場的細分。
當市場真正處於理性後，行業的基本屬性開始發揮作用，商品的價值規律開始發揮作用，供求關系決定商品房價格短期內升降的經濟學原理、城市開發總量與總體消費需求決定泡沫存在與否的道理，開始為人們所認知。
那些簡單武斷地預測中國房地產業何時崩盤的論斷顯得過於嘩眾取寵；壹些所謂的專家學者關於“三四線城市泡沫大於壹二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過於草率。簡言之，當市場的“六大主體”（政府、金融機構、開發商、媒體、消費者、專家學者）逐步成熟後，就不應該再像以往壹樣以“線”劃線，以點及面，而應該根據不同城市的人口規模、地理位置、經濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區別判定每壹個城市的市場狀況。
例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由於地處全國交通樞紐位置，加之中原經濟區、國家航空港經濟綜合實驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大於其他兩市。
即使在目前的市場環境下，三四線城市的發展也不均衡，壹些四線縣級城市如神木縣等，因在建規模過大，供需嚴重失衡；但在壹些城鎮化快速推進的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應回到它的基本面上，按照相關的基本指標對其做出細分和判斷。
房地產泡沫真的不敢去想了
請大家保持理性
買房夢別想了
我只想說，草
你叫一個打工的怎麼去想這些事，還要升，升個毛線
到底什麼崩盤啊
升的越高，摔得越嚴重
我也期待它崩盤算了
中國房地產業起步於上世紀90年代初，至今已有25年的歷史了。作為業內人士，我幾乎目睹和參與了這壹行業發展的全過程，對其發展的大脈絡有些觀察和思考，現予階段性總結並呈上，以期與大家分享。
在25年的長期發展之後，中國的房地產業從起步、摸索、動蕩、調整的過程中逐步趨於理性和成熟。這壹過程又壹次印證了發達國家已經總結出的壹條規律——當壹個國家的人均GDP達到800~1000美元時，房地產業開始起步；達到3000美元時，行業發展開始加速；達到7000美元左右時，行業進入穩定增長期；達到12000~13000美元時，行業發展進入飽和期。2013年底，我國的人均GDP已經接近7000美元，與發達國家總結出的規律完全契合。
再過十年，我國人均GDP超過13000美元時，我國的房地產市場將達到供需的飽和點，行業的發展也將從頂峰開始回落。可是，作為近十四億人口的大國，我國的城鎮化率去年為53%，如不包括2.5億非戶籍人口，也只有36%，離實現70%的城鎮化目標，還需要大約20年的時間。因此，我們有理由相信，作為城鎮化推進的主要載體，我國房地產業在未來的15~20年內，仍有持續的增長空間。
當下：
細分時代已經到來
25年後的今天，中國房地產行業進入穩定增長期後，發展現狀突出的特征就是“細分”。這種細分表現在以下幾個方面。
1.市場的細分。
當市場真正處於理性後，行業的基本屬性開始發揮作用，商品的價值規律開始發揮作用，供求關系決定商品房價格短期內升降的經濟學原理、城市開發總量與總體消費需求決定泡沫存在與否的道理，開始為人們所認知。
那些簡單武斷地預測中國房地產業何時崩盤的論斷顯得過於嘩眾取寵；壹些所謂的專家學者關於“三四線城市泡沫大於壹二線城市泡沫”的推斷也不免顯得過於草率。簡言之，當市場的“六大主體”（政府、金融機構、開發商、媒體、消費者、專家學者）逐步成熟後，就不應該再像以往壹樣以“線”劃線，以點及面，而應該根據不同城市的人口規模、地理位置、經濟總量、供求狀況、資源稟賦、政策導向、城市化水平等，區別判定每壹個城市的市場狀況。
例如：鄭州、武漢、西安同屬二線省會城市，武漢和西安的人口達到本省人口總數的20%左右，而鄭州因設省會僅有60年歷史，全市人口僅占本省人口總數的8%左右。由於地處全國交通樞紐位置，加之中原經濟區、國家航空港經濟綜合實驗區、高鐵十字樞紐等有利因素，與武漢、西安相比，作為1.06億人口的河南省省會城市，鄭州城市化的提升空間勢必大於其他兩市。
即使在目前的市場環境下，三四線城市的發展也不均衡，壹些四線縣級城市如神木縣等，因在建規模過大，供需嚴重失衡；但在壹些城鎮化快速推進的中西部人口大縣，仍不乏“日光盤”案例。因此，我們在判定市場狀況時，還是應回到它的基本面上，按照相關的基本指標對其做出細分和判斷。